A medida que los bancos centrales mundiales subieron los tipos de interés para controlar la inflación, el Mercado de casa habitación ha perdido dinámica en relación con el inicio del ciclo de subidas. Sin embargo, a pesar de la sensibilidad del mercado residencial a la subida de los tipos de interés oficiales, los precios siguen estando por encima de las medias históricas. Los precios de las viviendas en las economías avanzadas, incluidos la mayoría de los países de la Unión Europea, así como en México, África y Oriente Medio, son entre un 10 y un 25 por ciento más altos que los niveles anteriores a la pandemia.
El aumento de las tasas de interés se ha trasladado rápidamente a los mercados hipotecarios residenciales, lo que impide la asequibilidad para los compradores de viviendas actuales y potenciales. Además, la escasez de oferta de viviendas está limitando las compras en algunas regiones. En general, la asequibilidad de la vivienda está más estirada en medio de precios de la vivienda aún elevados y tasas de interés más altas.
En México la falta de inversión en vivienda de interés social y media es producto de la inactividad del gobierno, sin estímulos para inversionistas y sin inversion directa; esto hace que la demanda sube y la oferta baja y encarece las viviendas.
En el primer semestre de 2023, las tasas hipotecarias en las economías avanzadas subieron más de 2 puntos porcentuales en comparación con el año anterior. Durante este período, países como Australia, Canadá y Nueva Zelanda fueron testigos de descensos sustanciales en los precios reales de la vivienda, probablemente debido a una alta proporción de hipotecas de tasa ajustable y precios de la vivienda que se han estirado desde antes de la pandemia. En comparación, los precios de las viviendas han caído más de un 15% en algunas economías avanzadas, mientras que la caída en las economías emergentes fue menos significativa. Pero, en términos netos, los precios reales de la vivienda tendrán que seguir enfriándose desde los máximos de 2021 y 2022 en comparación con los niveles anteriores a la pandemia.
Es probable que el aumento de los costos de endeudamiento tenga el mayor impacto en los coeficientes del servicio de la deuda de los hogares —una medida de la capacidad de reembolso de los préstamos de los prestatarios— en los países donde los mercados inmobiliarios siguen sobrevalorados y la esperanza de vida promedio de los préstamos hipotecarios es más corta, según nuestro último Informe sobre estabilidad financiera mundial.
Por ejemplo, en el caso de algunas economías avanzadas, como Noruega, Suecia, Dinamarca y los Países Bajos, con coeficientes de servicio de la deuda de dos dígitos preexistentes para los hogares, los costos del servicio de la deuda de los prestatarios podrían aumentar hasta en 1,8 puntos porcentuales dado el aumento de las tasas de interés. Eso tendría consecuencias para las aprobaciones de préstamos y las capacidades de pago de los prestatarios.
En Estados Unidos, las subidas de los tipos de interés de la Reserva Federal provocaron grandes cambios en el mercado de préstamos hipotecarios, y el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años alcanzó recientemente un máximo de dos décadas del 7,8%. Para los posibles compradores, los costos de entrada están poniendo la propiedad de la vivienda más fuera de su alcance, ya que los pagos iniciales requeridos también se han convertido en un factor prohibitivo porque los ahorros se han reducido desde la pandemia.
Con las tasas hipotecarias promedio a 30 años actualmente en 6.6 por ciento, alrededor de 3 puntos porcentuales por encima de los mínimos de la pandemia, las hipotecas anteriores se mantienen un 18 por ciento por debajo de los niveles del año pasado, mientras que las solicitudes de refinanciamiento aumentaron un 8.5 por ciento durante el año a medida que las tasas hipotecarias continuaron disminuyendo.
Las hipotecas de tasa fija a 30 años representaron el 90 por ciento de los nuevos préstamos hipotecarios en Estados Unidos a fines del año pasado, según ICE Mortgage Technology. Casi dos quintas partes de todas las hipotecas de EE. UU. se originaron en 2020 o 2021, según muestran los datos de ICE, ya que las bajas tasas de interés durante la pandemia permitieron a muchos estadounidenses refinanciar sus préstamos hipotecarios.
En México se puede refinanciar una deuda pero no un crédito hipotecario, así que las moratorias de deuda son una vía de refinanciamiento; el banco no pone nada para para apoyar al cliente.
Las tasas de interés más altas también elevan los costos de alquiler. Muchas personas prefieren alquilar en lugar de comprar, dado que los precios medios de la vivienda han tardado en ajustarse. En este contexto, la combinación de tipos más altos y una oferta de vivienda aún escasa crea un círculo vicioso que complica la lucha de los bancos centrales contra la inflación. Los precios mensuales de las viviendas en Estados Unidos continuaron aumentando en octubre en comparación con hace un año, y la vivienda contribuyó a un tercio de la variación de los precios al consumidor en noviembre..

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