Mercado Inmobiliario Comercial.
Después de recibir un golpe al inicio de la pandemia, el sector inmobiliario comercial, propiedades que se poseen principalmente con fines de inversión, se ha reparado. Los precios de las propiedades industriales y residenciales han aumentado a nivel mundial desde finales de 2020, mientras que los segmentos minoristas y de oficinas más afectados han mostrado algunos signos de estabilización.
El impulso, sin embargo, parece estar perdiendo fuerza a medida que las condiciones financieras mundiales se han endurecido este año a medida que los bancos centrales cambian a subir las tasas de interés. Los precios de las propiedades en los segmentos industrial y residencial han experimentado, en promedio, una desaceleración entre las regiones en los últimos meses. Al mismo tiempo, la depreciación de los precios de las propiedades minoristas y de oficinas ha aumentado.
Las condiciones financieras más estrictas, tasas más altas, tienden a tener un impacto directo en los precios de las propiedades comerciales al hacer que sea más costoso para los inversores financiar nuevos acuerdos o refinanciar los préstamos existentes, lo que reduce la inversión en el sector. También podrían tener un impacto indirecto en el sector al desacelerar la actividad económica, reduciendo la demanda de propiedades comerciales como plazas, tiendas, restaurantes y edificios industriales.
En un análisis reciente, encontramos que las condiciones financieras son de hecho un importante impulsor de los precios de los bienes raíces comerciales, y ayudan a explicar el desempeño divergente del sector entre las regiones durante la pandemia.
En general, las economías con condiciones financieras más favorables (es decir, tasas de interés reales más bajas y otras condiciones de mercado que facilitan la obtención de financiamiento) experimentaron una menor disminución en los precios de las propiedades comerciales durante la pandemia y una recuperación más rápida. Los precios de las propiedades comerciales también han sido más altos en los países que implementaron medidas de contención pública relativamente menos estrictas para controlar la propagación del virus, implementaron paquetes de apoyo fiscal más grandes y tienen una tasa de vacunación más alta.
Por lo tanto, un fuerte endurecimiento de las condiciones financieras podría poner al sector inmobiliario comercial bajo una presión renovada, especialmente en regiones donde las perspectivas de crecimiento económico son débiles y si es necesario implementar medidas de contención estrictas para frenar nuevas olas de infecciones.
Nuestro análisis (FMI) también sugiere que las tendencias catalizadas por la pandemia, como el trabajo desde casa y el comercio electrónico, tienen un impacto en los precios de los bienes raíces comerciales.
El aumento del teletrabajo, por ejemplo, tiende a reducir la demanda de espacio de oficina, mientras que el comercio electrónico afecta negativamente el precio de los bienes raíces minoristas a medida que los consumidores compran en línea. A medida que la incertidumbre considerable rodea el ritmo futuro y el alcance de tales cambios estructurales, unas condiciones financieras más estrictas podrían agravar estos efectos y exacerbar las presiones a la baja sobre los precios en los segmentos afectados.
Las interrupciones en el mercado inmobiliario comercial podrían, a su vez, amenazar la estabilidad financiera a través de la conexión del sector con el sistema financiero y la macroeconomía en general. Se justifica una vigilancia continua por parte de los supervisores financieros para mitigar dichos riesgos. Para garantizar la resiliencia del sector bancario, deben realizarse pruebas de resistencia a grandes descensos en los precios de los bienes raíces comerciales para informar las decisiones sobre la idoneidad de los colchones de capital para las exposiciones a bienes raíces comerciales. Los supuestos de valoración de los bienes raíces comerciales de los bancos también deben revisarse para garantizar que las provisiones sean adecuadas. En las regiones donde las instituciones financieras no bancarias son actores importantes en los mercados de financiación de bienes raíces comerciales, los esfuerzos deben centrarse en ampliar el alcance de la política macroprudencial para cubrir estas instituciones y mitigar los riesgos sistémicos.
Las garantías y apalancamientos de fondos son muy frecuentemente con base a negocios inmobiliarios comerciales y es muy importante para el mercado. La última consecuencia visible de una crisis financiera fue en 2008 cuando bancos importante de Estados Unidos se ampararon en la ley de quiebras por la sobrevaluación de grandes bloques de garantías inmobiliarias, salieron a la luz restando confianza en inversiones muy grandes y haciendo quebrar grandes bancos obligando al Gobierno a intervenir y hay que decirlo lo hizo con eficiencia; aplicando compras de activos importantes e interviniendo a las empresas para su recuperación.
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